ניכויים מותרים בעת חישוב מס שבח

סעיף 39 רישא לחוק מיסוי מקרקעין ,כנוסחו לאחר תיקון 55 קובע כי "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה..."

דוגמאות לניכויים שמותרים בניכוי לפי החוק:

  1. הוצאות השבחה.

  2. אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.

  3. דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.

  4. דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.

  5. שכ"ט עו"ד.

  6. שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.

 

מדובר בדוגמאות שהסעיף מביא, אך לאחר התיקון כבר לא מדובר ברשימה סגורה, אלא כל הוצאה שהוצאה לרכישה או למכירה, אף אם היא אינה נמצאת ברשימה שבסעיף 39 תותר בניכוי, בעצם ניתן לומר שיש לראות ברשימת ההוצאות המנויה בסעיף כמדגימה (למשל שכ"ט עו"ד ברכישה ובמכירה, מס רכישה) או מרבה את הכלל האמור (למשל הוצאות השבחה)- יש כלל ורשימה. הכל בכפוף לשני התנאים הבאים במצטבר:       

  1. אינן מותרות בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.

  2. אינן כלולות בשווי הרכישה.

 

  • למעשה קיימים מספר מצבים לגבי הוצאות:

  1. רוב המקרים- לאדם היה נכס מקרקעין שבשוטף הוא דרש הוצאות, למשל- הוצאות מימון בשל הלוואה שנרכשה לצורך רכישת הנכס ששימש לעסק ונדרשו בשוטף הוצאות מימון לפי ס' 17. במכירה הוא דרש את הוצאות המימון, אך זה לא הגיוני שכן הן כבר הוכרו בשוטף לפי פקודת מס הכנסה. אותו דבר לגבי פחת- אם הוצאות הפחת נדרשו בשוטף, בעת המכירה הפחת לא יוכר.

  2. אם מדובר בנכס שלא היה ניתן לדרוש לגביו הוצאות באופן שוטף. למשל- דירת מגורים לשימוש פרטי. בעת המכירה הוצאות המימון יותרו בניכוי, שכן הן לא הותרו בניכוי השוטף. זאת בהנחה שהדירה לא נמכרת בפטור ממס. לגבי הפחת- הוא לא דרש ולכן גם לא יגדילו לו את הרווח בגין הפחת שלא נדרש.

  3. על פי הפקודה היה ניתן לדרוש, אך מסיבות שונות ההוצאות לא נדרשו בפועל-

 

יש חשיבות רבה להכרת ההוצאות המותרות בניכוי בעת מכירת נכס מקרקעין לשם הקטנת חבות המס. ההוצאות שהוצגו לעיל מסתכמות בחיסכון מס משמעותי משום שמדובר בהוצאות של עשרות ואף מאות אלפי ש"ח.